考研网校复习专区法硕指导一:民法案例解析“一房二卖”

2006-6-5 16:51 考研教育网 【 】【我要纠错

  各位好,考研教育网法硕原创专题第一期今天就跟大家见面了,我是法硕论坛斑竹“墨一非”,同时也是本专题的主编。这一专题将从法硕备考的角度探讨案例及学习方法,希望能够对各位的复习起到些须帮助,同时欢迎各位到法硕论坛中对专题提出批评和建议。本人同时在考研教育网法硕网校做答疑,欢迎大家参加考研网校的法硕辅导 [论坛]

  在法硕联考中案例题的地位十分显著,民刑两大个案例共30分,若加上小题中涉及的案例就更多了。而且,近两年法硕案例题难度逐渐加大,有老师评论其难度已经接近司法考试。故我们对案例题应予以高度重视。

  本期以2006年联考民法案例大题为例进行探讨,希望对各位备考的朋友能有所帮助。

  [真题案例]

  某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼,售价4000元/m .某甲选中了其中一套三居室,双方签定了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续,并且约定一年之内办理所有权证书。

  某甲因公需要出国一年,为了方便房屋的维护,某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后,该市的楼价大幅上涨,商品房供不应求。3月5日,A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙,打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中,某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同,双方于3月30日办理了交房付款手续,并于次日办理了过户登记手续。

  某甲于2005年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住,十分气愤,手持购房合同要求某丙腾退房屋,遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉,A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为,向某甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息,但拒绝某甲要求返还房屋的请求。

  根据上述案例,请回答:

  (1)A公司与某甲的购房合同是否有效?为什么?

  (2)A公司与某丙的购房合同是否有效?为什么?

  (3)该房屋的所有权应当归谁?为什么?

  (4)A公司应对某甲承担什么法律责任?为什么?

  [分析]

  本案内容比较多,有物权又有债权,涉及多方当事人,里面还有附期限的合同,甚至可能还有表见代理等。因此,建议最简单直接的方法是从问题入手,反向思考。

  第一问,某甲的合同有效否?

  直接看案例,完全符合四个有效要件:行为人合格;意思表示真实;内容合法;形式合法。直接可以得出结论:有效。

  第二问,某丙的合同有效否?

  如果先不考虑甲之前买了房子,然后又出国又交钥匙这些干扰,就直接想:一个叫某丙的人跑到A公司要买间房子,公司拿出房子,某丙交钱买下,还办理了登记。这跟某甲买房时的情况完全相同。可以直接判断合同有效。

  但是问题就在于那间房子已经卖给了某甲。A公司有没有资格把那套房子拿出来再卖给某丙?

  首先,考虑:A公司如何才有资格卖一间房子呢?当然,公司必须有房子的所有权。如果公司没有房屋的所有权,就不能卖。

  那么,那间房子的所有权在公司手中吗?案例中某甲与公司签定了购房合同,合同有效并且钱也交了,钥匙也拿到了,那房子就属于某甲了吗?我们是否可以认为这个有效的合同就必然导致房屋所有权的转移呢?显然,合同的有效和物权的转移不是必然的。因为,合同有效的要件和物权转移的要件是不同的。合同要件是上述的四项;物权转移的要件则依动产和不动产而不同。

  本案是房屋的所有权问题,这就要考虑不动产所有权如何才能转移。法律规定,不动产所有权转移必须登记,非经登记,不产生法律效力。也即虽然某甲和A公司签定了有效的合同,但没有经过房屋登记,该房屋的所有权就不转移,所有权还是属于A公司。

  因此,A公司是合格主体,有资格卖那间房子。其他条件也符合法律规定,故某丙的合同有效。

  此时如果我们对刚才的分析还不清楚,可能还是有疑问:怎么两个合同都有效?到底哪个算数?这是我们习惯认为必须有一个有效一个无效才行,再次重申:合同有效不必然导致物权转移。两合同都可以有效,不用考虑公司有没有办法履行,他不能履行可承担违约责任。合同无法履行和合同效力是不矛盾的。

  第三问,房屋所有权归谁?

  从上已知A公司与某甲的合同虽然有效,但某甲并未办理登记,也就未取得房屋所有权。某丙与A公司合同有效,而且某丙办理了登记手续,依法取得了房屋所有权。

  第四问,A公司对某甲承担什么责任?

  因为A公司与某甲先前存在有效合同,该合同受法律保护,A公司违反约定将房子又卖给某丙,并且未按约定办理登记手续,故可认定违约,应承担违约责任。

  这里有些人可能会以为A公司应承担缔约过失责任:因为A公司在与某丙签约时具有过错(明明房子已经卖给了某甲,又要卖给某丙),导致了最后某甲的合同无效,似乎符合缔约过失责任。

  如果仔细研究缔约过失责任的概念就会发现错误所在。缔约过失责任,是指当事人一方因于缔约之际具有过失,导致合同不成立、无效或被撤消,而对他方承担的损害赔偿责任。可见,从头到尾只是一个合同,就是双方当事人之间的事,不涉及第三人。某甲的合同不能和某丙的合同搅在一起。

  这里再区分下缔约过失责任和违约责任。缔约过失责任要求合同最后不成立、无效或被撤消。违约责任前提是合同有效,有效合同才存在违反的问题。

  以上是本题的分析过程,答题中应简单明确,不必这么罗嗦。将答案附下:

  [答案要点]

  (1)A公司与某甲的购房合同有效。该合同订立时主体合格、意思表示真实、内容合法、其他方面也符合法律的有关规定,属合法有效的合同。

  (2)A公司与某丙的购房合同有效。虽然A公司已将房屋交给某甲,但并未办理过户手续,A公司仍然是该房屋的所有权人,因此,合同主体仍然是合法的,当事人的意思表示也是真实、自愿的,合同内容和其他方面符合法律的有关规定。故合同合法有效。

  (3)该房屋的所有权应当归某丙。根据我国相关的法律规定,房屋所有权的变动以登记为准。某甲虽然拿到了房屋钥匙,但是并未登记,所以并没有取得该房屋的所有权。而某丙不仅有合法有效的合同,而且进行了登记,所以某丙是该房屋的所有权人。

  (4)A公司应当向某甲承担违约责任。因其“一房二卖”和逾期未办理所有权证书的行为构成违约。

  最后讨论下合同成立、有效、生效和无效几个概念。

  一般认为双方合意则合同成立;

  该合同如果是依法成立、符合法律规定则有效,否则无效或效力待定;

  一般依法成立的合同,在成立时即生效,但法律有规定的除外,附条件或附期限的合同,自条件成熟时或期限届满时发生效力。

  有效的合同可能产生当事人预期的法律后果,但不一定就必然产生,即未必生效。比如,双方约定租赁房屋,附条件如其中一方子女出国,则将房屋租给对方。双方合意,合同成立,也有效,但并未立即生效,还要等子女出国后才能生效。

  附:

  1、论坛讨论  

  2、2006年法律硕士联考基础课试题

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